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3d的试机号: 國家統計局原局長:下半年房地產市場可能更不景氣

11选5一定牛北京 www.bqwtq.com   來源:中國水泥網 有807人瀏覽 日期:2019-08-08放大字體  縮小字體

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  “面對外部形勢,穩增長的重點不再以房地產來刺激,而更多的是以穩制造業的投資,以開拓國內的消費來應對”。
 
  在8月7日于海南三亞舉辦的2019博鰲房地產論壇上,國家統計局原局長、陽光資產首席戰略官邱曉華表示,近期中央重提房住不炒,明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段,給市場提供明確信號。
 
 
 
  邱曉華表示,正因這一政策導向,7月份金融監管部門再一次收緊有關房地產融資環境,“可以預期這個政策還會持續,對地產商而言,融資的嚴峻性要充分地看到”。
 
  中國房地產仍有成長空間
 
  論壇上,邱曉華指出,政治局會議明確把與民生相關的項目作為補短板的方向,包括實施城鎮老舊小區的改造,城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等工程。從舊城區、老城區改造看,現在有17萬個城區小區需要改造,涉及的市場規模初步測算大致是3萬億—5萬億。因此3年—5年內把項目落實好,可預期每年規模將會達到1萬億左右,“對地產商而言,開辟了另外一條求發展的新路”。
 
  邱曉華認為,下半年的房地產市場可能會更不景氣,地產投資的速度會放緩。
 
  他指出,地產投資與經濟增長的關系密切,“無論宏觀調控如何嚴厲,房地產增長的趨勢不會改變,因為政府政策的底線是要平穩、健康的發展。從這個意義看,地產投資的前景未必就是不好的,可能改變的只是結構,改變的只是速度,但不會改變整個發展的態勢”。
 
  邱曉華認為,從中國未來的市場前景看,房地產仍然有成長空間:
 
  一是居民杠桿率有空間,2018年居民杠桿率為50%,按照過去8年平均提高3到5個百分點的節奏計算,仍有4年到5年的上升空間,日本1990年居民杠桿率是70%,今天中國居民杠桿率才50%,“并沒有到天花板”。
 
  二是中國居民的儲蓄率仍然高于其他國家,從儲蓄轉化為投資角度看,仍然還有比較堅實的物質基礎。
 
  三是城鎮化仍有空間,從目前年均新增1600萬城市人口和500萬套棚戶區改造以及其它改善性需求看,“房地產剛需依然是比較穩健的,我們不要對房地產市場空間失去信心”。
 
 
 
  邱曉華表示,簡單比較國際數據,房價收入比、自有率、認捐住房面積、住房空置率、商品房總市值,得出的結論是中國房價已經非常危險,但事實上這些數據與中國特色的制度和民族文化習俗相關,簡單對比容易得出錯誤結論。“擁有一套自己的住房始終是大多數中國人的夢想,不要簡單地從國際數據來看中國”。
 
  他指出,之所以中國房地產市場還有較大的剛需潛力,主要來自兩方面:第一,城市化進程的推動,新增城鎮人口生存型的住房需求,今天是3億人的住房需求,已經進城的1億人怎么從農民變為市民,在城市真正落戶。二是棚戶區改造涉及到1億人,怎么進一步改善他們的住房需求。三是來自中西部地區城市群建設涉及到1億農民變為市民,這3億人的市民化進程還在路上,他們對基本的住房還是有一個最大的剛性需求。
 
  此外,原有城市人口的改善型住房需求。自1997年開啟的福利房制度改革至今已20多年,這部分人的需求已經到要提升改善的階段。因此中央政府之所以提出舊區、老區的改造,預計就順應這個需求改變的需要。這樣每年至少還能夠創造出1萬億左右的需求,在未來3—5年將有4萬億左右的需求。
 
  當前庫存已到較低區間,需要提升
 
  邱曉華分析,當前中國的城市化水平還比較低,所以居住方面的潛力和余地也還比較大。雖然現在公布的數字是人均35平米左右,但如果扣除公攤、廚房、衛生間和門廳,實際的人均居住面積還比較低,按照戶均面積計算,和發達國家的差距也還比較大,所以中國也還是有潛力。
 
 
 
  從房屋居住質量看,當前中國相當比例的房子居住條件還比較差,現有的住房成套水平大約在75%左右,這還不包括農村住房,因此有約25%左右的住房為非成套住房,該水平仍然高于國際標準,可以有很大的改進余地。
 
  從城鎮化和改善性需求看,從2018年到2025年這個新進程可能還要有1億多人要進入城市(不包括已進城的、棚戶區的)。而從25—40歲購房主力人口減少2800萬,城鎮住房配套率從75%提升到90%,還有5000萬套改善性的需求,按照每年500到600萬套來講,仍然能夠提供8年左右的需求。
 
  邱曉華認為,當前庫存已經進入到較低的區間,已經接近供求平衡的界限,不少地方已經低于政策的庫存水平。因此,目前的庫存也需要進一步提升。
 
  他表示,房地產形勢長期看人口,中期看土地,短期看政策,人口是決定地產形勢最重要的長期因素,今天中國的人口已經從年輕型轉為老年型,對長期房地產支撐的力量在減弱。而當前土地的供求關系,對地產形勢還有一定的漲價壓力存在。但從短期情況看,地產調控的政策,無論是土地、融資還是長效機制,對短期市場的影響還是比較明顯。
 
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